樊忠钦律师

从一则案例分析合同解除权

从一则案例分析合同解除权

山东梁邹律师事务所 樊忠钦

2016年9月初，上海某公司人员找到本律师，称2006年杨某从其下属子公司在某县开发的某房地产项目中购买的八套商铺，房款总价款60余万元，而截止到2016年8月，杨某前后只付了21万元，剩余房款一直未付，公司决定解决此事，要求通过法律途径跟杨某要剩余房款，并打算聘请本律师代理诉讼。

2016年11月本律师在正式接受委托后，通过了解杨某的还款能力、现在房屋现状、房屋现市值等基本状况后，建议公司改变诉讼策略，要求解除房屋买卖合同、被告支付违约金、被告返还房屋并承担起诉费用。本案经历了一审驳回原告解除合同诉求、二审支持原告诉求。在2017年9月18日本代理人生日当天，滨州市中级人民法院作出（2017）鲁16民终1280号民事判决书，支持了原告的几乎所有诉求。本代理人将所经历的先悲后喜的前后过程以及案件事实本身涉及的合同解除权的行使这一法律问题，做个粗浅的分析，来跟大家一起分析，如有不对之处，敬请指教。

【基本案情】：2006年1月6日，原告某置业有限公司与被告杨某签订商品房买卖合同一份。约定被告购买原告在某县开发的某商城37号、38号、39号、40号、50号、51号、52号、53号8套商铺，价格1485元/平米，面积共424.04平米，总价款629699元。后实测面积425.76平米，房价总款为632254元。2006年8月10日被告付款200000元。2006年11月27日，原被告达成补充协议，约定被告于2008年12月15日前付清，如逾期，被告按日向原告支付逾期应付款万分之贰的滞纳金。2008年8月20日被告支付10000元。后经原被告双方经多次对账确认被告欠原告购房款422254元。剩余购房款被告截止到2016年11月未交纳分文，被告的行为已构成根本违约。2016年11月21日原告将被告诉至某县人民法院，诉求1、依法解除原被告之间于2006年1月6日签订的商品房买卖合同（合同编号DN0072）;2、被告支付原告违约金303850元（与被告所交房款冲抵）；3、被告于判决生效之日起五日内腾退搬离涉案房屋；4、所有诉讼费用由被告承担。

【一审被告主要答辩意见】：1、被告履行了主要付款义务，不存在根本违约。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，原告自2006年1月至今已经10年的时间一直没有行使解除权，原告解除权已经消灭，所以原告要求单方解除合同于法无据。3、原告要求违约金应按照累计应付款的2%计算。

【一审判决】：2017年2月17日一审法院作出（2016）鲁1626民初4317号民事判决书。一审法院援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，认为原告解除权应当自2008年12月16日起一年内行使，而原告在2016年11月21日起诉，解除权已经消灭。最终判决支持了原告要求被告支付违约金303850元的诉求，驳回了原告解除合同等其他诉求。

【上诉】：原告接到一审判决后，在法定期限内向滨州市中级人民法院提出上诉。原告继续委托本律师为其代理二审，而这也正是让本律师为之感动的，因为一审原告主要诉求没有得到支持而当事人仍然对本律师保持信任，委托本律师继续代理并愿意再支付律师费。

【上诉状】：

上诉人起诉要求法院判决解除上诉人与被上诉人签订的买卖合同，根据本案事实及被上诉人的履行能力等，原审法院应当予以支持。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，不予支持上诉人解除合同、要求被上诉人腾退房屋的诉求，适用法律错误。

一、我国解除合同的事由有约定解除和法定解除两种。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十五条第一款是对《合同法》第94条第3项的补充解释，第二款是对《合同法》第95条第2款的补充解释。

《合同法》第94条规定了当事人可以解除合同的四种法定情形，该条第3项规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。

《合同法》第95条第2款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期内不行使的，该权利消灭”。

本案上诉人与被上诉人签订的买卖合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。该条1.（2）中“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。”由此可见，本案中合同双方约定了解除权行使条件和期限即买受人逾期付款超过60日后。所以本案中不属于《合同法》第95条第2款及《商品房买卖合同纠纷司法解释》第15条2款规定的“当事人没有约定”的情形，所以，一审法院适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第15条2款规定作出判决，属于适用法律错误。

《商品房买卖合同纠纷司法解释》第15条2款中的“解除权发生之日”如何理解，法律并没有规定，上诉人认为“解除权发生之日”应当理解为享有解除权的一方当事人向对方第一次主张或要求解除合同之日。

《合同法》第95条及《商品房买卖合同纠纷司法解释》第15条2款是对约定解除权的规定（约定解除权是形成权即解除权人享有单方解除权），而上诉人起诉到法院要求法院判令解除合同的依据是《合同法》第94条第4项，“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”。该项是法定解除权规定的情形之一，法律并没有规定期限予以限制。

1、2006年11月27日上诉人与被上诉人签订补充协议，约定被上诉人必须在2006年12月15日之前付清房款。但是被上诉人在2008年8月20日支付10000元后，剩余422254元房款一直到上诉人起诉之前分文未付，被上诉人的行为表明其失去了合同的履行能力，甚至其行为可以理解为拒绝履行（如果被上诉人真的想履行合同，不可能在那么长的时间里，分文未付），使得合同履行不能，致使不能实现合同目的。

二、被上诉人一直到现在为止，仍然处于履行不能的境地。

三、公平原则和诚实信用原则是《民法通则》及《合同法》规定的调整民事法律行为的基本原则，尤其是诚实信用原则是《合同法》当中的帝王规则。一审判决违背公平、诚实信用原则。

民事法律行为，只要是不违反合同约定及法律的强制性规定都是可以做的，正所谓民法中的“法无明文规定即可为”。

上诉人认为我国《合同法》设置解除制度的目的，是为了解决这样的矛盾：合同有效成立之后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或者不可能，合同继续存在已失去积极意义，如果再让合同继续发生法律效力，约束当事人双方，不但对其中一方甚至双方有害无益，将造成不适当的结果，有时还会有碍于市场经济的顺利发展；只有有关当事人解除合同，或者赋予法院适用情事变更原则的权力，才会使局面改观。

本案中，上诉人与被上诉人签订合同的时间为2006年1月6，合同金额632254元，在2006年11月27日在双方签订补充协议之前，仅仅履行了20万元，签订补充协议后至补充协议约定最后履行期限2008年12月15日到来之前，被上诉人才履行了1万元，剩余购房款422254元自从2008年12月15日至上诉人起诉之前，在长达八年的时间里，被上诉人分文未付，他的行为不但构成根本违约，他的行为已经表示履行不能甚至拒绝履行。在这种情况下，只有解除合同才能使得双方彻底解脱，继续履行合同已经毫无意义，否则就会造成极不公平的结果—-不诚信方（被上诉人）拒不履行合同付款义务，仍然霸占房屋，而卖方即诚实守信一方（上诉人）在房产尚未过户也不可能过户到买方即违约方（以为买方不支付房款，卖方也不可能配合过户），上诉人仍属涉案房屋法律上所有权人的情况下，眼睁睁看着违约方占用使用房屋而不用再掏一分钱，这是明显违反民法中的公平原则和诚实信用原则的，司法机关也有权直接引用该原则作出判决。

综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

【二审代理词节选】：

本案争议的焦点是上诉人是有拥有法定解除权，以及法定解除权的行使是否超期。

本代理人认为，上诉人起诉要求杨某承担违约责任并解除与杨某于2006年1月6日签订的商品房买卖合同（合同编号DN0072）等诉讼请求具有充分的事实依据和法律依据，法院应当予以支持。一审法院判决违反了公平原则和诚实信用原则。一审法院适用法律错误。

1、本案的基本事实是：2006年1月6日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同一份，约定上诉人将开发的位于某县某商城2幢3单元37、38、39、40、50、51、52、53号商铺出售给被上诉人，单价为1485元/平米，面积共424.04平米，总价款629699元。涉案房屋后经实测面积425.76平米，房价总款为632254元。合同签订后，2006年8月10日被上诉人在上诉人的帮助下通过银行按揭的方式支付上诉人200000元。上诉人与被上诉人于2006年11月27日签订补充协议书一份，约定乙方即被上诉人应于2008年12月15日之前，付清剩余房款。如逾期，乙方按日向甲方即上诉人支付逾期应付款万分之贰的滞纳金。2008年8月20日，被上诉人又向上诉人支付了10000元房款。2016年4月11日双方对涉案房款进行了确认，截止于2015年12月31日被上诉人尚欠上诉人422254元。

2、本案中涉案房屋总价款632254元，截止到双方签订的补充协议规定的杨某履行付款义务的最终清偿日期2008年12月15日，杨某仅仅支付了210000元的购房款，逾期付款金额多达42万余元，未支付到期价款的金额超过了全部价款的2/3,截止到上诉人一审起诉时的2016年11月21日杨某对剩余房款也未履行分文，再者，自从上诉人起诉至今近一年的时间里，被上诉人仍然没有履行分文的支付义务。这足以证明杨某已经履行不能，构成了根本违约，其根本违约行为致使不能实现合同目的。【1、《合同法》第167条关于分期付款买卖合同中的合同解除：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。2、2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条：出卖人没有履行或不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的、买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。第26条：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予以支持；但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照合同法第114条第2款的规定处理。】

3、我方起诉杨某要求解除房屋买卖合同，依据的是《合同法》第94条第）（四）项规定的法定解除的条件即杨某迟延履行债务、其违约行为已经构成根本违约并且致使不能实现合同目的。对于该项法定解除权的行使条件法律并没有予以限制。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，以上诉人行使解除权期限消灭为由，驳回对杨某解除商品房买卖合同并要求杨某腾退房屋的诉讼请求是错误的，属于适用法律错误。

4、涉案商品房所有权即物权并没有发生转移，所有权还属上诉人，上诉人在对方无力履约的情况下，要回属于自己的东西合法、合理、合情。上诉人要求杨某给付之诉的物权请求权不受时效限制（要求返还财产就是物权请求权的一种），且事实上上诉人经常催讨，从未放弃过自己的权利，一直持续不断的通过各种方式向杨某讨要房款，一审我们提交的杨某在确认函和询证函的签字就是例证。物权请求权作为物权的特殊民法保护方法应当受到法律的保护和支持。

5、本案双方签订的合同第七条中有对解除合同情形的约定【该合同第六页第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同...】，不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条除斥期间的限制，因为适用该条有个前提就是当事人没有约定，所以一审法院认定事实错误。再者就是如何定义“解除权发生之日”以及该日的起算时间，立法都没有解决。根据最高院民一庭就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问中，指出《解释》第15条第2款是对《合同法》第95条第2款作出的解释，《合同法》第95条第2款主要是针对约定解除权行使期限的规定。而上诉人起诉依据的是《合同法》第94条第四项，法定解除的条件，且我国法律对法定解除权的行使期限是没有规定的。还有，《解释》第15条第二款规定的针对对方当事人没有催告情形下解除权一年行使期限，超出或违反了上位法《合同法》第95条规定的范畴，属于无效条款，最高院无权作出解释，因为民商事行为的价值追求是自由和公平，法无明文规定即可为是民法的基本定律，最高院作为法律适用机关怎能对全国人大制定的法律条款中，没有规定的涉及当事人物权和合同解除权的权利予以限制性剥夺呢？！

6、诚实信用原则和公平原则是调整民事法律关系的基本原则，司法机关在案件审理中可以根据个案情况直接引用，作出判决。

诚实信用原则要求民事主体从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。

最高人民法院司法政策精神一：切实发挥司法裁判的引导作用，依法促进社会诚信建设，弘扬良好道德风尚，在审理合同、物权等民事纠纷过程中，要通过违约责任制度等加大对违背诚信行为制裁力度，保护诚实守信者的合法权益，促进社会诚信文化建设。市场经济没有信用就没有秩序，市场经济也不可能健康发展。

最高人民法院司法政策精神二：树立合同自由与合同正义兼顾意识，

以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，以诚实信用为代表的权利本位是民商法的中心。要谨慎介入当事人自治领域，充分尊重当事人的自治权利和合同自由权利。

本案如果不支持上诉人解除合同的诉求会出现不讲诚实信用的杨某受益，反而守约人即上诉人将遭受巨大损失，使得守约方仍是看着属于自己的房子（还没有过户经过物权变动的房子），硬让没有履行能力的人继续霸占，这样的话违反了基本的公平责任原则，会肆无忌惮助长不守约、不守法的人嚣张气焰，对整个社会诚信体系建设带来致命的冲击，会引导后人纷纷效仿，签订房屋买卖合同时就不怀好意，买房后履行少部分支付义务，而后恶意有钱不交，坐享其成。

有关公平和诚实信用原则的相关法律规定：【《民法通则》第4条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】

【2007年10月1日生效的《民法总则》第6条，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第7条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。第8条，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。】

【《合同法》第5条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第6条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。】

7、本代理人从中国裁判文书网搜集的四份司法判例提交二审法庭作为参考。该4份判决，案由均是房屋买卖合同纠纷或商品房预售合同纠纷，案件主要情节与上诉人案情惊人相似，四份判决均支持了守约方解除合同并要求支付违约金、返还房屋的诉讼请求。尤其是最高人民法院再审判例--（2013）民申字第***号民事裁定书和（2016）辽01民终****号民事判决书。（2016）辽01民终****号民事判决中涉及的纠纷，房屋买卖合同签订时间在2008年6月，出卖人作为原告起诉，形成诉讼的时间是在2015年6月，最终法院还是支持了原告即守约方解除合同、返还房屋的诉求。

希望二审法院对本案作出合法、公平、公正的判决，支持上诉人的上诉请求。代理人：山东梁邹律师事务所樊忠钦2017年 7月 27日

【二审判决】：2017年9月18日本代理人生日当天，二审法院作出（2017）鲁16民终1280号民事判决书。判决一、撤销一审法院（2016）鲁1626民初4317号民事判决；二、解除上诉人公司与杨某于2006年1月6日签订的《商品房买卖合同》；三、扣除杨某支付的21万元后，杨某再向上诉人支付13452.09元。

四、杨某于判决生效后五日内向上诉人公司返还涉案8套商铺。

一审案件受理费13161元，减半收取由被告杨某承担。二审案件受理费10122.54元由杨某承担9253元，上诉人公司承担869.54元。

至此，终审判决几乎支持了原告的所有诉求，原告以胜利而告终。本案以判决的形式宣扬了公平公正，告诫社会大众诚实信用原则的重要，给失信者、老赖们以警醒。同时，该案给权利人警示是权利应尽量及早行使，否则会加重自己的负担或给自己带来损失。在依法治国的今天，遵纪守法是我们每一个公民应尽的义务和社会责任，让我们大家携起手来，共同学法、懂法、守法、爱法、护法，只有这样我们社会才能文明进步！